Danni da cornicioni pericolanti: chi paga?

Prendersi cura di un immobile non significa solamente compiere interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria del proprio appartamento, ma anche curare tutte le parti di cui si è proprietari non in via esclusiva ma in comune con altri condomini. Questo aspetto è fondamentale anche per evitare conseguenze gravi legate all’incuria, come la caduta di cornicioni, mattonelle o calcinacci, che possono mettere a rischio la sicurezza dei passanti o altri beni, come auto e moto in transito o parcheggiate in strada.

La responsabilità del condominio

La questione della responsabilità per i danni causati da simili eventi è regolamentata ovviamente dalle norme del codice civile, che attribuiscono ai condomini l’onere del risarcimento danni salvo eventi di forza maggiore. In sostanza, la responsabilità dell’omessa manutenzione degli stabili da cui cadono un cornicione o frammenti di cemento che possono causare danni a persone o cose ricade sull’intero condominio. La responsabilità è di natura oggettiva, in quanto il condominio, in qualità di proprietario dell’edificio, risponde dei danni causati a terzi dalle parti comuni. I condomini devono quindi sostenere le spese di risarcimento in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.

La responsabilità dell’amministratore

In questo contesto è centrale il ruolo dell’amministratore di condominio. Qualora in caso di danni da cornicioni pericolanti, nonostante le sollecitazioni dei condomini, l’amministratore non intervenga per effettuare le necessarie riparazioni, egli stesso può essere ritenuto responsabile. L’art. 1135 comma 4 del codice civileconsente all’amministratore di ordinare lavori di manutenzione straordinaria in situazioni di urgenza anche senza l’approvazione dell’assemblea. Se l’amministratore resta inertequando si verificano situazioni pericolose, il condominio ha il diritto di rivalersi su di lui per i danni subiti e, eventualmente, revocarne il mandato per negligenza. L’amministratore, inoltre,non può giustificarsi per questa sua negligenza sostenendo di non aver avviato i lavori per la mancanza di una preliminare autorizzazione dell’assemblea. Se l’amministratore non agisce e l’assemblea non riesca a deliberare, ogni condomino ha il diritto di rivolgersi al tribunale. Il giudice, una volta riconosciuta l’urgenza dei lavori, può emettere un decreto che imponga l’esecuzione degli interventi necessari, superando così l’inerzia dell’assemblea di condominio.

L’assicurazione

Un fattore determinante per tutelarsi rispetto al fattore di rischio dei danni per la caduta di cornicioni o altre parti di una facciata è quello assicurativo. Le compagnie di assicurazione mettono a punto delle specifiche offerte per la tutela sia degli amministratori che dei singoli proprietari. Nell’offerta di unapolizza di assicurazione condominiale sono previsti indennizzi per i danni provocati da incendio, esplosione, scoppio, fulmini, fughe di fumo o gas, ma anche coperture per danni causati involontariamente a terzi che interessano la proprietà dello stabile. Tra le coperture di questo tipo di assicurazione condominiale sono presenti anche gli oneri per l’assistenza giudiziale e stragiudiziale a favore dell’amministratore e dei condomini.

Il fattore sicurezza

La mancata manutenzione di un edificio non è comunque solo una questione di responsabilità civile, ma anche di sicurezza. Uno stabile con facciate in cemento armato, un materiale che non ha una durata illimitata, ha bisogno di interventi regolari per evitare il degrado e le conseguenze che ne derivano. Nei decenni scorsi troppo spesso, in particolare durante fasi di boom economico degli anni ’50 e ’70, molti fabbricati furono costruiti con cemento armato di scarsa qualità, e questo ha creato dei problemi nel tempo, con gli stabili che sono stati soggetti ad un deterioramento accelerato a causa di fattori ambientali e inquinamento. È quindifondamentale che i condomini vigilino sempre e costantemente sulla manutenzione, per prevenire situazioni di rischio, considerandola una priorità.

Gli eventi di forza maggiore

La responsabilità del condominio si estende anche agli eventi non causati da negligenza, salvo casi di forza maggiore come terremoti, che esonerano il condominio da ogni responsabilità. Nella maggior parte delle circostanze, comunque, la prevenzione e una attenta gestione della manutenzione possono evitare gravi conseguenze legali ed economiche per i condomini.